宁高风：产业园区运营及复制关键点解惑
2019年2月，由懿德汇睿与天安云谷共同举办的产业新城操盘联合公开训战营上，深圳市南油（集团）有限公司董事、总经理 宁高风先生 以“产业园区运营及复制关键点解惑”为题进行分享。
以下是授课内容实录：
| 产业地产成功的灵魂
目前国内产业地产失败原因
地产思维、快周转，全部分割销售没有统一运营的园区。二房东思维，是简单的分割租赁，没有产业思维，没有产业定位、没有产业增值服务。深圳大部分70%以上物业都是在二房东手上，我们园区招商一定不会招二房东。
没有明确产业定位，更谈不上产业集聚的园区。
产业定位错误，招商艰难的园区。
简单分割租赁，没有产业集聚，没有产业增值运营服务的园区（二房东思维）
产业地产成功原因归结
眼光长远的产业思维
产业定位准确且高度聚集
统一运营，且提供深度产业服务
园区盈利模式丰富有团队激励机制，园区运营团队打造上，轻重业务团队分离。
| 产业园区策划是关键
我们讲的运营，新项目考虑的是项目定位，老项目自然要考虑产业的升级，因为市场在变化，国家政策在变化。
产业园策划是对产业进行分析。近年来，新一代信息技术成为国家重点发展领域，物联网、云计算为代表的高端软件、三网融合、下一代通信网络、新型平板显示、高性能集成电路等新一代信息技术产业高飞猛进快速发展。目前互联网+产业成为新的市场机遇，文创产业未来仍然是支柱型产业。目前从三大湾区文化走的路线是产业智造到研发再到最终服务。
对目标产业进行产业筛选，从自身特点以及企业进行分析。筛选原则是从产业集聚的动力，园区的功能、商业模式三个方面，从生产要素的集聚、产业链的集聚，到生态的集聚三个阶段分析，得出建议是产业发展重点发展产业附加值高的知识密集型产业。通过前面的分析我们会发现微笑曲线，在微笑曲线的两端，研发和销售阶段呈现的附加值比较高，可以重点发展。
我们对于四个行业的发展研究，得出不同的结论：
1.新一代信息技术产业应该升级发展，发展物联网、高端软件、三网融合、下一代通信网络等领域的研发设计、运营服务这一类高成长、高附加值环节。
2.互联网和电子商务产业应细分发展重点发展存在机遇的专业细分领域和“互联网+”领域。
3.文化创意产业应该聚焦发展。发展专业设计服务、广告会展等产业，同时重点聚集“文化+科技”、“文化+金融”等高价值的复合型产业文化。
4.生产性服务业应该保留，重点发展企业服务和金融服务等高附加值行业，为园区提供产业服务支持。
产业升级的未来的方向是3+1的产业发展方向，第一步通过市、区的产业发展要求，第二步根据现有园区的产业基础，还有自然生长的其他企业，第三步就是错位发展协调筛选，对原有的产业升级，产业聚焦细分领域发展。生产服务要继续保留，特别是金融服务和产业服务。未来产业方向是龙头企业牵引、中小企业为主、初创企业激发、公共技术平台加速。
完整活跃的产业生态系统包括头部企业、中小型企业、初创企业三类，中小型企业是构成主体。龙头企业数量少，但对生态价值、园区导向产生决定性影响，具有锚定园区生态价值的作用。初创企业是生态圈中最具活力的部分，保持一定数量的初创企业有利于生态圈的发展。园区的商业、服务等各项内容，不是附属品，而是生态系统的重要组成部分，是生态价值的创造者。例如书店、咖啡、沙龙等。
园区空间规划需充分考虑行业特性，比如生产企业和研发企业对于办公空间及电梯、空调等硬件的不同需求；以及同一行业不同发展阶段企业特殊需求。
园区配套规划之关键在人们的生活需求。公寓配套，满足人们的居住需求，商业配套，满足人们的购物、餐饮和休闲娱乐需求，公共服务配套，满足人们的教育、文化、医疗、交通和生态环境需求。
| 产业园区运营之谜
园区企业非常明显特点是入驻都是中小企业，抗风险能力差，收租金影响大，流动性强，建立运营服务体系和标准，搭建深度运营服务平台，助力园区企业成长、增加企业黏性。增加园区稳定性、活跃园区氛围，提升园区品质，丰富园区盈利模式。
运营增值体现在哪？
搭建后台服务：平台降低中小企业后台成本，让其聚焦核心业务，提供如装修、推广、财税、法律等服务。
搭建交流合作平台：搭建企业间交流合作平台和园区内外企业家联合会，促进企业间优势互补、上下游合作，共同发起产业投资并推动标的企业成长。
搭建政企合作平台：促进政府相关部门支持企业发展，并宣讲、协助企业申报各种政策性补贴和扶持资金。
搭建项目融资、路演平台：以平台担保背书方式为园区企业提供针对性融资解决方案，为园区企业引资牵线搭桥。
搭建市场推广平台：为园区企业提供统一对外推广和展示展览服务。
为园区企业提供统一对外推广和展示展览服务：以线上线下服务平台为载体、客户社群为抓手、多种服务工具为依托，为园区企业和个人提供体系化的服务，打造运营服务核心竞争力。
打造立体式园区运营服务体系：以线上线下服务平台为载体、客户社群为抓手、多种服务工具为依托，为园区企业和个人提供体系化的服务，打造运营服务核心竞争力。
线上智慧园区平台：功能强大，涵盖政务、专业、生活、物业、资讯等14大项、48小项服务功能；线上快速审批类，如装修，信息收集并快速反馈类，如投诉；通知推广类，如沙龙信息、路演信息、产品推广等；扶持政策信息类。
线下政企一站式企业服务：政企共建，政府出资用于服务大厅装修工程，并承担其长期运营费用。创新三合一服务模式（政务服务、园区服务、党群服务），承载119项政务服务，以及 第三方专业服务、物业服务等，并实现智慧园区线上平台联动，实现与智慧园区线上平台之联动。
客户社群平台：以行业为基础，打造企业之间，以及企业与园区运营方之间交流、互助、合作，信息互通，资源共享的平台，塑造“高管同桌会”“党企互联同桌会”等品牌。
| 产业园区拓展复制之光
产业园区拓展是提升国力及转型发展的需要，是地方政府产业转型升级的需要，是房地产转型发展的需要，是城市群及经济发展的需要。
产业园区拓展标的项目上从种类看有轻资产（主要是咨询管理类）、重资产（主要是拆除重建或新建类）、中资产（主要是改造升级类）；规模上要适配，要有牌照和影响力；地域上要复合国家及地方政府规划，复合产业基础及生态，溢出需求，财务上要复合公司财务投资要求。
项目主要来源于政府资管平台、房地产开发商、实体企业主、村集体、个人或市场竞争。
轻资产一般是委托运营或者承包租赁，主要靠基本酬金加提成收入，政府的补贴以及提供如咨询类增值服务；中资产类收益主要是租金收入；政府补贴或扶持；增值或咨询服务；产业投资等；重资产收益主要通过土地或物业优惠、销售收入、政府补贴或扶持、增值或咨询服务、产业投资、品牌价值提升、团队能力的提升等无形价值体现。
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