对话杨毅 | 天安云谷的成功秘笈：选址与产业定位篇
文章来源：懿德汇睿（中国）
一条梅观高速，隔开华为坂田基地和富士康龙华科技园。与其相邻，一片充满科技创新气息和生活气息的园区正在逐步扩大，为其带来新生机。
天安云谷作为城市更新的深圳样本，在选址上充分借助的区域的优势，打造自身产业生态，同时聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业，在搭建独具未来特色的产城社区形态上，成为了业界认可的标杆典范。
本期对话天安骏业总裁杨毅先生，聊聊产业新城选址与产业定位那些事儿。
| 思维的转换：从传统地产到产业地产
Q:天安云谷在发展的过程中经历了哪几个关键阶段？
杨毅：天安云谷是一个城市更新项目，从产城社区来讲，项目阶段划分大体上跟传统地产类似。
第一阶段是选址，然后进行空间规划设计，把其空间特征作为园区基础设施安排的参考要素。
第二阶段是招商，让什么类型的企业入驻才能促进产业相互共振是一个非常重要的考量过程。
第三阶段是运营，园区是否能为他们提供真正有价值的服务，让其真正能够在这片土地上生长。
从地产角度来看，最大的挑战是传统地产向产业地产思维的转换，这两种生意本身的投资回报有很大区别。传统地产可以实现快周转，对产业地产来讲则需要更长期的投资回报的考量。
做不失败的生意有两点是重要的：
第一是要赚钱，投资最终是需要有回报的。
第二是要保证现金流的平衡与安全。
| 天安云谷：独具特色的产城融合形式
Q:如果给天安云谷定义一种模式的话，您觉得是什么？
杨毅：首先，天安云谷作为一个产城社区，是一个创造人与人，企业与企业，空间与利益主体相互关联的载体。
其次，天安云谷是一个全息化的城市结点。最近流行城市复新的理念，深圳讲的城市更新是物理载体的变化，而在全球范围内探讨的内容会提升到更深的一个层面上去，包括社区结构，人与人的关系，产业的关系。1997年-2000年在全球范围内讨论的是逆城市化的潮流，但到今天看到最终的结果是大城市人口都是在增加的，而且在很多的大城市都出现了新型的社区空间，也就是工作和生活可以更好的一个城市空间上平衡，甚至是可以散发出更多的可能性的空间。虽然这些空间从体量上有几十万甚至几百万平方米，但相对于城市而言它还是像一个沙尘。但在这个沙尘里，是能够承载全息化的空间，并且城市功能可以在这里得以延续。
第三，天安云谷是一个有温度的人文社区。是使所有在里面居住的人和工作的人都很喜欢的场所。
| 选址：在非典型地段打造典型的产城社区
Q：关于天安云谷的选址的关键是什么？
杨毅：第一个关键点是产业基础，民营经济或者是中小企业的发育程度也是很关键的。
第二个关键点是人口基础，要以人作为基础。制造业企业招人的原则是接近劳动力密集的地方，富士康去郑州、成都设厂也是因为更加趋近于劳动力人口。对天安云谷而言，因为其偏向于研发和创新的端口，所以人的重要性更加凸显了，人口的预先的导入很关键。当初的坂田居住小区已经比较成型，对于人口导入不觉得是一个很大的挑战。
第三个关键点从城市建设来讲，是交通的便利性。
这几个因素都是打造产城时看中的外部的条件，要先以这些关键点为基础，然后才是内部的项目适应性的规划。
| 产业规划：掘地三尺摸清产业脉络
Q：产业规划需要考虑的关键点是什么？
杨毅：对于产业地产，我们需要做的是去找到哪些产业环节能产生大量的中小企业，才会有相应的独角兽进一步产生的可能性。无论是大健康产业，还是新一代信息技术产业，是涉及无数的产业环节构成的。有些产业环节是很单一的，比如石油产业对大型机器设备依赖度高，产业刚性很强，所以基本不太可能。所以寻找合适的产业环节很关键。
每个产业环节都是一个有方向的矢量点，是能够跟其他行业去做沟通和接触的。比如一个可触摸的平板，可以供给手机也可以供给电视机，也可以供给其他产品的生产使用，是连接能力和辐射比较广的产业环节，我们需要找到这些环节。
我们内部产业规划我是坚持四点：
第一是必须自己做产业规划，当然在自己做的过程中可以不断接触外脑，但是这个过程你必须参与，必须要一根长线贯穿到底。
第二是做产业规划关键需要考虑原来所在城市的空间和土壤。一个城市本来通过市场的力量已经形成了很多东西，这个形成一定是有道理的。我们需要做的第一步是掘地三尺，要把这片土地附近10公里范围内的企业和人口情况一一罗列出来。这是最重要的过程，因为这样才能判断它的人口特征和分工特征。例如一个区域为什么五金加工厂比较多，一定是有背后的经济分工交换系统，通过分析这样的基础，才能判断背后的分工交换的逻辑。虽然在后期替代它的时候这些特征有可能会被覆盖，但是仍然会是有迹可寻的。即便是完全覆盖，也要考虑到在参与这个城市的分工交换经济里面，企业的贡献是什么。
第三是要考虑交通的联系。要考虑交通联系的环节是什么，这些环节是不是有互补替代性。深圳的产业特征很明显，产业分工相对已经到了一个比较高级的阶段，这方面要求可能会低一些，但是深圳以外的地方就要很深刻去考虑这个问题。
第四是要考虑异地复制的问题。民营经济和中小企业的发展，很重要的是需要考虑其商业文化的背景。为什么阿里巴巴不在上海？其实很简单，因为在上海中小企业很难找到共生关系，没有提供让中小企业生根的土壤。所以一定要关注你所选择的地方它原来的产业基础是怎么样的。不要看不起那些五金加工厂、印染厂等等，这些都是整个城市经济分工系统的基础，虽然最后我们要做一个凤凰涅槃的提升，但是这样的提升不是无源之水，背后肯定有其自身逻辑。
Q：天安云谷在进行产业规划的时候是如何考虑的？
杨毅：我们之所以叫云谷，因为我们当时在筛选行业的时候，看中是云计算。当时大家认为云计算就是大型的数据中心，大型数据的基础设施，但是我们理解它是一种更高的互联网形态，后来中央电视台也提到了第四次产业革命是互联网革命。我们当时借鉴很多大咖的观点也通过自己的判断分析，觉得云计算的运用会产生大量新型的硬件和软件的公司。这种企业对空间是有一定需求的，我们需要给这样的企业创造展现自己的舞台，使其能更好地体现自己的特征。所以我们在规划园区的时候建立云平台，把基础设施、政府服务和商业服务都串联在这个平台上。它不是纯商业的连接的体系，而是从一个产业基础到一个产业环节的选择，进而产生多种创意的可能性，这也是我坚持全程地主导这样一个过程的原因，并且在每个片段中，我们都会找更高的专家来帮助。就像初期的云解构，我们就向IBM、华为、埃森哲取经，他们都是全球性的企业，都有自己的判断和解剖。我们把智能硬件作为一个核心产业，是因为华为提出端的概念，当时苹果的一代产品已经出来了，智能机包括各种运用终端、智能手表等等都已经能够看出一点雏形，但还未没有形成很典型的特征性的东西。我们的SMAC作为一种社交化的技术，包括云计算的技术、大数据分析技术、移动优先的策略等等，里面会有大量的企业产生，这就是从选址到跟产业衔接的过程。产业脉络和生长过程是有一整套的逻辑体系和规律在支撑的，当然每个项目都有它具体独特的内涵。
我们的产业规划不能单纯看产业规划，逻辑是很完美的，但需要思考如何为企业入驻提供有利条件。我们知道很多研发是科学家做出来的，科学家的逻辑肯定是完美的，假设是在资源能力无限、资金能力无限、组织能力无限的情况下去解决事情，但最后能够商业化是一个很艰难的孵化过程，所以最重要的是考虑企业为什么来你这里，你如何去支持他。大企业不一定会做园区，很多知名度企业的产业园都有很多大的挑战，所以不需要一定去黏糊大企业。做园区不是计划体系的一部分，应该是市场体系的一部分。比如天安云谷今天是有很多房子提供给华为使用，但如果做产业园区提供的房子是要给自己用，那就不是今天探讨的对象。我们要探讨的是如果房子是提供给其他人用的，哪怕是给你的供应商，都要考虑到用什么实际的东西去说服他们入驻，而不是一个描述得很高大上的逻辑完美的商业规划。最终问题的关键在于这里。
Q：引进大企业是否是产业规划需要考虑的一个关键因素？
杨毅：我觉得是会有一些前提，大家如果熟悉天安，有两个项目我是深度参与的。
一个是番禺项目，这是天安从车公庙走出去的第一个项目，我全程参与了整个过程。当时这个项目既不在广州城区也不在番禺中心区，离番禺县城还有十几公里，也没有高架桥等，各方面条件都不是很好。但最终还是拿下来了，后来也算是业内认可的成功项目。通过这个案例是想告诉大家，在外界相对匮乏的情况下是否有可能，应该如何做。当然这个项目有一个大的前提是在珠三角这样一个比较活跃的的地理范围，第二是当时在广州或番禺还没有类似的产城项目，第三是当时华南板块人口转移初步完成，北面碧桂园、锦绣湘江等楼盘也开起来了。我们当时拿地时想得很简单，认为这里离天河只有十几分钟路程。那时的地价成本仅天河的三分之一甚至更低，应该能够吸引他们过来，但结果是没有一个企业是从天河搬来的。我当时主持做了两个调研报告，一是对天河做了研究，天河在广州是一个新型城区，从办城运会建立天河体育馆开始，从一个边缘的城区变成广州的一个主城区和商业聚集区，需要多长时间。第二个研究是在天河已经形成企业聚集，我希望它能成为企业向周边迁移的母体，这需要多少企业量。当时我自己走了番禺20多个镇，走遍了整个番禺每个镇的每个工业区，不论是污水横流的还是稍微有点规模和档次的，每一个企业的名录我都拿过来了。发现这些地方的产业生态是不成立的，跟我们想要打造的产业环境没什么关系。后来回到番禺县城，我们发现番禺原来是小商品交易的集散地，广东人喜欢沿街商铺，沿街商铺的二楼呈现出需要很多产品的展示和办公的需求，当时我们觉得这就是我们的机会。后来我们又看到万宝的一个工业区，他们的研发端口和生产的端口在一起。而我们知道研发的人和生产的人肯定不是同一类，所以后来我们提出一个很重要的概念——“部门分离”。
这就明确了我们应该吸引什么样的客户，他们有研发、对外展示等需求。而且我们要的不是整个企业，而是它的一些特定的部门和特定的环节入驻到我的园区里面来。最后我们编了些小册子，举了几个案例与潜在商家去沟通，他们入驻可以支撑我们一个项目的运作，当然我们生态环境的打造也是超前。最鼓舞的是在一期的尾声的时候丰田在南沙设厂，我们也把他们的发动机研发部门吸引到我们这里来。所以不一定需要大企业，但是一定要找到这种契机，因地制宜。
所以后来我去组织龙岗项目的时候就简单多了，龙岗当时的产业条件比番禺的好很多，我基本不做从福田和南山吸引企业的打算，虽然它会是一个重要的举措，但这从来不是我关注的重点。我和同事们在周边地方去找，当时在宝龙工业区有个医疗企业，虽然在工业区有厂，但也吸引他们把总部放在了我的园区里。
天安的空间是通过已有客户的空间需求扩大，以及通过口碑传播带动已有客户上下游企业、合作伙伴的进驻，这是我们一个主力的渠道。云谷是更典型的，云谷一期不算华为，后面三分之二的客户是前面三分之一的客户带来的，所以做好企业服务这是很重要的。
本文摘录自杨毅先生在2018产业新城联合公开训战营开幕式上的对话内容。
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