探究大健康产业时代新模式，行业板块机遇无限

文章来源：懿德汇睿（中国）

2018年3月16日，懿德汇睿未来城市中心智库专家、惠每极致医疗创始人CEO屈伟先生，水印养老社区中国有限公司CEO 汪勇先生，懿德汇睿未来城市中心董事合伙人、龙藏资本董事长赵祥龙先生出席由懿德汇睿（中国）举办的“探产业深耕之道、创运营价值高地——2018中国产业地产运营高峰论坛”上，发表精彩主题演讲，就中国大健康产业发展分享自己独特的见解，为在场嘉宾献上一场丰富的知识盛宴。

| 国际顶尖医疗资源在中国的落地与应用

惠每极致医疗创始人CEO屈伟先生在论坛上，就中国与国外医疗行业展开深入分享。

中国医疗产业特点是地域性辐射，主要以北上广为中心的放射性延伸发展。一个好的医疗体系，不仅仅只是表面的医院，而是教育和科研的有机结合，随着人才的培养和技术上的进步进行发展的。

中国医疗市场规模和产值

当前时代国家面临着人口结构发生根本性的变化，社会人口老龄化问题愈加严重。老龄化跟医疗，包括现在政府对医疗养老的重视，最核心的相关的，是人类年龄大了之后在医疗花费与频率一定会大幅增加。医疗的问题不仅仅是商业的问题，还是民生的问题，甚至是牵扯到社会稳定性的问题。

对于医疗行业国家发展角度看，屈先生表示，政府可能会沿用20年前整个房地产的发展策略，政府会通过医保来保证基本的需求。那么对于大家更多样化，更高的需求，政府会通过社会资本来推到市场，提供政策的空间，让相关的产业资本和社会资本来支撑，让市场来解决。

国际医疗资源在中国落地的探索

国家已明确规定，禁止公立医院与外面机构一同建立营利性机构。由于公立医院并不是企业，它是一个事业单位，所以它扩张的动力和发展都受到了限制。然而国外医疗机构在中国的落地将面临许多挑战与问题，包括资源本土化，本土经营管理，本土专业团队助推，互利周边医疗资源等等。

在医疗行业里，其最主要的核心并不是建筑，也不是设备，最主要的是人，而更核心的是人的知识。其实中国目前面临最大的问题，是不标准化所造成的医患矛盾，医疗资源浪费等等。医学的持续发展其实还要依靠医学教育体系，让人不断的去学习来支撑整个医疗体系。只有结合这三大体系，一家医院或者是一个医疗机构才能拥有自己的核心体系来为自己的客户提供更加完美的治疗帮助和系统服务。

| 水印美国养老社区运营实践

水印养老社区中国有限公司CEO 汪勇先生就美国养老地产各个维度，剖析养老产业的各个成功要素。随着中国人口老龄化的现状，康养的发展是必不可少的。

持有型养老地产核心要素

在持有型养老地产里有三个重要的因素，分别是地产，酒店式服务和照料护理。酒店式服务加上地产再加上区位，就是目前大家都熟悉的酒店式公寓，而要将照护服务跟五星级硬件结合，难度是很大，复制难度高，同时也需要背后强大的标准和人才体系作支撑。

融资渠道

美国虽然没有很多养老机构是自己持有或者运营，但是在金融方面是有非常强大的支撑。在中国，现在这个市场十分新奇，大家都知道这片市场是“南海”，也看到了很多新的商业模式的出现，但现在真正的好的投资资本是非常非常少的。在香港现在已经有养老产业的上市公司，而在中国现在还没有做养老的或者IP的公司上市。

开发成本

在美国开发房地产，土地的成本不超过总成本的30%。而在中国，即使是一线二线城市，有些开发出来地产其实是没有办法做持有型租赁型的养老地产，这也是有中国市场现状决定的。但是市场终会回归理性，迟早会给这个产业带来好的现金流。

市场规模

美国养老产业地产的市场是非常大的，整个持有型地产，在美国是达3000亿美金的规模，与酒店市场规模是不相上下的。在中国，尽管居家上门服务是一个非常大的市场，但是为什么只有机构养老有市场，那就是因为通过服务，持续为投资方带来资产回报。这也是为什么现在全球好的市场，大的投资方都在大力投资养老地产的原因。

开发商/运营方在合资投资公司中通常获得类似私募GP（普通合伙人）的业绩提成；纯运营管理的公司能否盈利取决于管理的资产规模和总部的成本，在合资投资公司处因为持续运营现金流不断改善而带来的资产升值带给开发商的业绩提成是最重要的盈利点。

目前中国养老产业地产的市场环境是非常好的，从客户端来讲，中国老人很少考虑退休财务规划，不愿意卖房，这也是中国养老产业地产的障碍。从长远来讲，完善的养老设施配套，好的管理模式的持续健康运营，生活的服务和医疗的保障是未来的稀缺资源，该业态在未来将被认可。

| 高级养老产业设施投资逻辑及商业模式创新

懿德汇睿未来城市中心董事合伙人、龙藏资本董事长赵祥龙先生基于美国经验进行养老模式的勾画分析，为在场的嘉宾对养老地产产品组合、入住率、租金及现金回报率等维度进行专业的投资逻辑解读。

赵祥龙先生表示，养老产业最核心的，是构建我们未来的生活方式，同时也是给老年人在晚年生活的一个重要交代，也是给老年人美好生活的一个重要源泉。那么，高级养老设施是怎么配置的，逻辑是什么，完整的商业模式是什么？如果没有梳理清楚这个脉络，没有商业利润的驱动，它是不可持续性的。养老产业发展要取得成功，其中必须掌握一种平衡，一方面投资能获得利润，而另一方面能营造和塑造美好的未来生活。

为什么要基于美国的经验来谈？

据调研，目前国内90%的养老院是处于亏损状态，其盈利现金流难以支持它的持续发展。如果在没有理清其中的商业逻辑而盲目进军养老，从某种意义上来说就是“搬石头砸自己的脚”。

养老最重要的宏观环境，是中国的医疗体系背后，对老年人的财政支持所营造的一个康复体系。而中国现在的公共医疗是极度不均衡的，也是极度缺乏的。因此中国的养老院，一定要涉及“康复”这个重要功能。据调查统计，现在中国老年人住进养老院，主要有三个原因。第一是丧偶，第二是家产分配完毕，第三是子女的不尽责。这些关键因素都是属于事件驱使性，它是被动的。而在美国，它是主动的选择。

现在中国面临最大的人口断崖，而这2.7亿人口在未来十年，都将进入老年阶段。那么，如何在美国背景的参照下，中国的养老产业需要什么，成为一个重要的研究课题。

社交需求

老人生活最重要的质量是取决于老人生活的交流能力和与外界交流的感知能力。如何搭建一个舒适，全新而且让更多人接受喜爱的社交环境的养老地产，是保障其可持续运营的一个重要节点。

从美国养老产业产品分类来看，美国最大的养老地产产品为特殊护理，住进养老院是一个事件驱动性因素，其中还包括着一个隐含的——疾病，这也是专项护理养老产品的一个重要服务。

美国养老产业的生态圈层

在中国，单单依靠个人退休金是远远不足以覆盖养老的。所以在这种不完善的体制下，在中国做好养老产业的核心问题，就是要找支付方式。在美国，保险始终是整个生态圈的维系者，和关键支付者。因此，在未来，商业保险如何介入，怎么介入养老产业是需要被思考的问题。

养老（康复）设施的投资逻辑

基于基本面的研究，重点为流行病学，通过市场定位与竞争标准来决定设施的配置以及大概的业绩。该业绩是需要符合投资回报的，如果不符合，则应回到定位修复。而该投资回报的设施最重要的是满足资本市场的投资回报要求。因为养老设施投资是重资本的，是属于资本密集型的，做一个养老院是，沉淀下去之后需要把钱套出来再次投资，否则其都属于沉淀类资产。如果满足资本市场的要求的话，便可以快速证券化获得再次投资。

基本上看，作为资本密集型资产，最重要的是功能，其中最主要的是证券化路径和风险分散。如果不能证券化，便意味着融资都来自银行贷款，发展是受局限的。而风险分散，是要把资产卖给其他更多的投资人把风险分散了，只有风险分散了，集合投资能力才会具备，从而形成自动生成一个再生，迭代作用的良性闭环。

在这个基础上，该怎么样做是养老院创造价值的问题。中国目前的养老院都属于初级阶段，只解决了生活功能和社交功能，在康复功能方面上表现严重不足，而康复服务是盈利最重要的增值点。

最后，赵祥龙先生为大家敲起响钟表示，在投资养老产业上，一定要谨慎，因为我们所奋斗的领域在本质上，就是在构建和经营我们以及父母亲人的老年生活!

最后，大健康板块分享以圆桌讨论的形式进行互动与总结，就养老在运营投资过程中的难点，痛点进行探讨，并与参会嘉宾进行互动。

小结：养老模式是由市场主体推动，靠需求变革，以资本作为助力，在市场环境和国家政策的引导下，懿德汇睿（中国）预见未来三到五年，养老会以大健康和休闲养老为主诉求，构成不同的商业模式和发展形态，并且越来越多有实力的企业参与其中，快速形成一种多类型、丰富多彩的格局。然而在未来养老产业发展路程中仍然任重道远，懿德汇睿（中国）在此过程中也将助力产业地产企业转型突破。

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